Mietvertrag kündigen

Es kann viele Gründe geben, um einen Mietvertrag zu kündigen. Die Kündigung kann sowohl aus Sicht bzw. auf Wunsch des Mieters (z.B. bei einem Umzug) als auch auf Initiative des Vermieters erfolgen. Beide Parteien haben bei der Kündigung eines Mietvertrages einige Dinge wie die Kündigungsfrist zu beachten, über die wir Sie gerne aufklären möchten. Denn nur, wenn Sie alles beachten, was für bei der Kündigung eines Mietvertrages beachtet werden muss, kann eine Kündigung rechtswirksam und einvernehmlich erfolgen.

Kündigung als Mieter

Viele Mieter sind rechtlich nicht sonderlich bewandert und wissen daher nicht, wie eine Kündigung bzw. das Kündigungsschreiben für einen Mietvertrag auszusehen hat. Abhilfe schafft hier eine Vorlage bzw. ein Musterbrief, so wie wir Ihnen weiter unten auf dieser Webseite zur Verfügung stellen. Denn eine Kündigung für einen Mietvertrag ist in Schriftform, also schriftlich erforderlich. Wir empfehlen Ihnen auf jeden Fall, auf so eine Vorlage zum Mietvertrag kündigen zurückzugreifen, wenn Sie selbst kein juristisches Vorwissen haben oder die Kündigung von einem Anwalt aufsetzen lassen. Nutzen Sie so eine Vorlage wie die von uns zur Verfügung gestellte, ist die Kündigung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ein Kinderspiel.

Worauf Sie beim Mietvertrag Kündigung achten müssen

Um einen Mietvertrag zu kündigen, sind einige Dinge zu beachten. Wir geben Ihnen einen kleinen Überblick, was Sie bei der Kündigung einer Wohnung oder eines Hauses zur Miete berücksichtigen sollten.

Kündigungsfrist einhalten

Der wichtigste Punkt ist beim Kündigen eines Mietvertrages auf jeden Fall die Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist. Diese ist im Mietvertrag geregelt und muss von beiden Seiten eingehalten werden. Sie dient zum Schutz beider Parteien. Dem Mieter wird durch die Kündigungsfrist nach einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ausreichend Zeit gegeben, sich nach einer neuen Unterkunft umzusehen und den Umzug zu organisieren. Der Vermieter hingegen erhält durch die Kündigungsfrist die Möglichkeit, einen Nachmieter für Wohnung oder Haus zu suchen. Somit kann er einen Ausfall der Mieteinnahmen durch ein kurzfristig leerstehendes Mietobjekt verhindern.

Dem Mieter ist es natürlich frei, auch vor dem Ende der im Mietvertrag vereinbarten Frist aus dem Mietobjekt ausziehen. Die Kaltmiete muss aber auf jeden Fall bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter bezahlt werden. Es sei denn, dass eine andere Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wird, weil dieser zum Beispiel noch Renovierungsarbeiten durchführen möchte oder bereits einen Nachmieter hat, der auch früher als zunächst erwartet einziehen kann und möchte. Aus Sicht des Mieters ist ein vorzeitiger Auszug in der Regel nicht zu empfehlen, da für ihn in dieser Zeit eine doppelte finanzielle Belastung durch die Kaltmiete des alten Zuhauses sowie die Kosten für das neue Zuhause anfallen. Daher macht es in der Regel keinen Sinn bzw. ist wirtschaftlich für viele auch nicht darstellbar, deutlich vor dem Ende eines Mietvertrages inklusive Kündigungsfrist auszuziehen.

In der Regel beträgt die Kündigungsfrist in Österreich 3 Monate. In einigen Mietverträgen kann auch eine Kündigung nur zum Quartalsende geregelt sein. Dies gilt gesondert zu beachten. Schauen Sie aber auf jeden Fall in Ihrem Mietvertrag nach, ob hier nicht entgegen der allgemein üblichen Regelung andere Vereinbarungen getroffen wurden. Sehr lange Kündigungsfristen für Mieter können rechtlich bedenklich sein. Lassen Sie diese im Falle von Fragen und Ungereimtheiten von einem Anwalt prüfen. Entgegen dem Vermieter muss ein Mieter die Kündigung eines Mietvertrages auch nicht begründen. Somit gestaltet sich das Mietvertrag kündigen für einen Mieter deutlich einfacher als für einen Vermieter. Auf diesen Punkt gehen wir noch einmal weiter unten auf dieser Seite ein.

Ab wann beginnt die Kündigungsfrist?

Die Kündigungsfrist nach der Kündigung eines Mietvertrages beginnt genau mit dem Eingang des Schreibens beim Vermieter an zu laufen. Liegt die Kündigungsfrist Ihres Mietvertrages also zum Beispiel bei den üblichen drei Monaten, muss die Kündigung spätestens am letzten Tag vor Beginn des dritten Monats vor dem gewünschten Ende beim Vermieter eingehen. Denn die Frist beginnt erst mit der Übermittlung des Kündigungsschreibens. Daher macht es durchaus einen Unterschied – um genau zu sein von einem Monat und damit einer Monatskaltmiete – ob Sie die Kündigung am Monatsletzten oder am Monatsersten stellen.

Am besten lässt sich dies durch ein Beispiel veranschaulichen: Möchten Sie zum 31. Dezember eines Jahres Ihren Mietvertrag kündigen und haben eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, müssen Sie die Kündigung bis zum 30. September dem Vermieter übermitteln. Sollten Sie das Kündigungsschreiben erst am 1. Oktober dem Vermieter zustellen, ist erst eine Beendigung des Mietverhältnisses erst zum 31. Januar des folgenden Jahres möglich.

Kündigung per Einschreiben

Wenn Sie einen Mietvertrag kündigen, sollten Sie die Kündigung unbedingt per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter senden. Nur so haben Sie einen Nachweis und können eine fristgerechte Zustellung im Falle eines Streites belegen. Eine Alternative wäre noch die Übermittlung der Kündigung via Fax mit entsprechender Zustellbestätigung, die rechtlich ebenfalls bindend ist. Zudem sichern Sie sich so dagegen ab, dass ein böswilliger Vermieter behaupten kann, Ihre Kündigung nie erhalten zu haben. Sollten Sie die Kündigung nicht per Einschreiben zugestellt haben, steht im Streitfall oder sogar einem Gerichtsverfahren Aussage gegen Aussage und es kann nicht nachgewiesen werden, dass Sie Ihren Mietvertrag wirklich fristgemäß schriftlich gekündigt haben. In diesem Fall würde die Rechtsprechung in der Regel den Vermieter schützen, sodass Ihre Kündigung faktisch nicht existent ist. Mit einem Einschreiben mit Rückschein haben Sie aber den Rückschein der Post als Beleg, dass der Postbote Ihre Kündigung dem Vermieter übermittelt hat. Alternativ können Sie dem Vermieter die Kündigung auch persönlich überreichen. In diesem Fall sollten Sie sich dies jedoch vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, damit Sie auch hier einen schriftlichen Nachweis der Mietvertragskündigung haben. Bereiten Sie hierfür im Idealfall ein formloses zweites Schriftstück als Beleg für die Übergabe vor, welches Ihnen der Vermieter unterschreiben soll.

Investitionsansprüche bei einer Kündigung

Sollten Sie viel Geld in eine bleibende Verbesserun der Wohnung investiert haben, die nach Ihrem Auszug in der Wohnung verbleiben und damit den Wert der Wohnung für den Vermieter steigern, ist eine Entschädigung durch den Vermieter möglich. Beachten Sie hierbei auf jeden Fall die in MRG § 10 geregelten Fristen zur Geltendmachung von Ansprüchen aus einer deutlichen Verbesserung des Mietobjektes über die Mietszeit hinaus. Gerade bei Einbauküchen oder anderen fix verbauten Möbeln haben Vermieter in der Regel keine großartige Freude, wenn Sie diese ablösen sollen, daher klären Sie dies bitte bei Kündigung direkt mit Ihrem Vermieter. In der Praxis sind solche Investitionsansprüche nur schwer oder gar nicht durchsetzbar, da sich professionelle Vermieter dagegen natürlich absichern.

Mietvertrag-Kündigungsschreiben – Muster-Kündigung kostenlos herunterladen

Wenn Sie nicht wissen, wie ein Kündigungsschreiben an Ihren Vermieter aussehen soll, mit dem Sie Ihren Mietvertrag kündigen, orientieren Sie sich gerne an dieser Vorlage. Die Angaben in den eckigen Klammern tauschen Sie bitte durch Ihre Daten aus.

Kündigung des Mietvertrags vom [aktuelles Datum] Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Vermieters],

hiermit kündige ich den mit Ihnen bestehenden Mietvertrag für die Wohnung/das Haus in der [Adresse], [Stockwerk], [Wohnungsnummer].

Da laut Mietvertrag eine Kündigung mit einer Frist von 3[Länge der Kündigungsfrist] Monaten verbunden ist, endet das bestehende Mietverhältnis somit am [Datum des Endes des Mietvertrages]. Als Übergabetermin der Wohnung möchte ich Ihnen hiermit den [Datum] vorschlagen. Für diesen Tag bitte ich Sie ebenfalls um die Rückerstattung der von mir gestellten Kaution in der Höhe von € [Höhe der hinterlegten Kaution angeben].

Sollten Sie die Wohnung zwecks einer Weitervermietung besichtigen lassen, bitte um entsprechende Terminabstimmung, gerne schriftlich oder telefonisch unter [Telefonnummer] mit mir persönlich ab. Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen,

[Ihr Name]

Mietvertrag kündigen als Vermieter

Natürlich kann es auch für den Vermieter verschiedene Gründe geben, einen Mietvertrag zu kündigen. Dies ist allerdings deutlich schwieriger als für einen Mieter, da der Gesetzgeber zum Schutz von Mietern deutlich strengere Rahmenbedingungen vorgibt. Ein Vermieter ist unter anderem an deutlich längere Fristen gebunden, innerhalb derer er einen Mietvertrag kündigen kann. Diese werden mit Dauer des Mietverhältnisses auch noch länger. Zudem kann ein Vermieter einem Mieter den Mietvertrag nicht ohne Angabe von Gründen kündigen. Auch hier unterliegt er strengen Auflagen durch den Gesetzgeber. Es sind nur wenige Gründe gesetzlich anerkannt.

Unter welchen Umständen darf ein Vermieter kündigen?

Gesetzlich ist es in Österreich für einen Vermieter möglich, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn einer dieser Gründe vorliegt:

• Zahlungsverzug bei der Miete (trotz fristgerechter Mahnung)
• grobe Vernachlässigung der Wohnung
• strafbare Handlungen, die sich auf den Vermieter oder Mitbewohner der Wohnung beziehen und nicht als geringfügig betrachtet werden
• Nutzung der Wohnung durch Dritte, also nicht einzugsberechtigte Personen
• Leerstand, wenn die Wohnung also über einen längeren Zeitraum (nicht Urlaub oder Krankheit) nicht genutzt wird
• Eigenbedarf, wenn ihm durch Aufrechterhaltung des bestehenden Mietvertrages ein deutlicher Nachteil entstehen würde
• Umbau oder Abriss des Hauses

Auf einige Punkte wollen wir nun noch einmal etwas detaillierter eingehen.

Eigenbedarf

Der Vermieter hat das Recht, einen Mietvertrag mit der Begründung auf Eigenbedarf zu kündigen, wenn ihm durch Aufrechterhaltung des bestehenden Mietvertrages ein deutlicher Nachteil entstehen würde. Dies gilt auch bei Bedarf für eigene Familienmitglieder. Allerdings ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, dem Mieter einen angemessenen Ersatz nachzuweisen bzw. zur Verfügung zu stellen.

Umbau

Ein weiterer gesetzlich gültiger Grund zur Kündigung eines Mietvertrages durch einen Vermieter sind Umbaumaßnahmen. Sollte eine Verwaltungsbehörde auf Gesuch des Bauwerbers mit einem Bescheid bemerkt haben, dass unter Berücksichtigung zu schützender Interessen der jetzigen Mieter ein beabsichtigter Umbau oder Neubau aus Verkehrsrücksichten oder Verbesserungszwecken, ist eine Kündigung rechtens. Auch Maßnahmen zur Vermehrung der Wohneinheiten, welche zur Beseitigung oder Veränderung eines im Wohngebiet andauernden quantitativen Wohnungsbedarfes sowohl auch eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet ist beziehungsweise aus anderen Gründen, die im öffentlichen Interesse liegen, sind gesetzlich legitime Gründe, nach denen ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen darf. Allerdings muss der Vermieter dem Mieter auch in diesem Fall einen angemessenen Ersatz bieten.

Ein weiterer gesetzlich legitimer Kündigungsgrund ist, wenn ein Mieter als Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie D keine vom Vermieter angebotene Standardverbesserung zulässt oder diese selbst Standardverbesserung durchführt. Zulässig ist die Kündigung eines Mietvertrages seitens des Vermieters auch, wenn durch die Fortführung des bestehenden Mietvertrages die Erhaltungskosten des Mietobjektes durch den Mietzins nicht mehr dauerhaft getragen werden können oder eine Abtragung durch die Baubehörde auferlegt wurde. In diesen Fällen muss der Vermieter aber ebenfalls ein Ersatzobjekt zur Verfügung stellen.

Weitere Gründe

In einem Mietvertrag können auch weitere wirksame Gründe verzeichnet werden, die es einem Vermieter erlauben, einen Mietvertrag zu kündigen. Sollten diese vom Mieter jedoch juristisch geprüft werden, führt dies in der Regel zu einer Unwirksamkeit der Gründe.